一、基本案情

    2015年3月，谢某与武汉某公司签订了《认购协议书》并交付了5万元定金。2015年4月，双方就《买卖合同》中的事项予以磋商。双方在磋商的过程中，谢某对武汉某公司提供的《买卖合同》样本中第八条房屋面积差异的处理和第九条中水、电、天然气提出异议，谢某要求按照第八条中第一项方式订立合同及通水、通天然气，而武汉某公司对此表示无法更改此条款选项及通水和天然气。

    2015年5月25日，谢某以合同中多个事项存在分歧为由向武汉某公司邮寄了《解除认购协议书通知书》，要求自本协议送达武汉某公司之日解除《认购协议书》和武汉某公司向其返还50，000元的定金。2015年5月26日，武汉某公司签收了前述通知书。其后，双方就定金50，000元返还协商无果，谢某遂诉至法院，要求武汉某公司返还定金。

     二、判决结果

    武汉经济技术开发区法院判决解除双方的于2015年3月28日签订的《认购协议书》；且武汉某公司于本判决生效之日起十日内向谢某返还定金人民币50，000元。后武汉某公司上诉，武汉市中院维持了原审判决。

     三、 律师评析

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条的规定及《最高人民法院公报》2006年第8期中关于商品房预约合同返还定金的裁判要点可知，商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。

                                                                                                            湖北敏讷律师事务所  陈茜律师